マンション価格に高値感と先高感が混在、超高層マンションの供給は盛り返し

アクターズ・ラボが4月30日に公表した「マンション購入に対する意識調査」の結果によりますと、現在のマンション価格が高いと考える人の割合(購入をためらうほど高いと考える人の占率+購入を諦めるほど高いと考える人の占率)は、前回調査(2014年1月)の35%から49%へと大幅上昇しました。一方で、1年後に価格が上がると考える人の割合も、前回の79%からは少し低下しましたが、いまだに77%と4分の3以上の人がまだ価格が上がると考えています。この結果、1年前と比べて購入意欲が増したと考える人の割合は54%と、前回調査の74%を大きく下回りましたが、依然として過半数の人の購入意欲は増しているようです。そして、72%の人が、なるべく早めに買った方がいいと思っていることが示されています。

面白いのは、5,000万円以上の価格帯では、現在の価格を高いと思う人が、5,000万円未満の価格帯に対するより大幅に減ること、1年後に価格が上がると考える人の割合も、5,000万円未満の価格帯より10ポイント程度高いことです。

これを解釈しますと、3,000万円から5,000万円程度の一般庶民の取得価格帯については、そろそろ負担感が上限に近づいているということでしょう。片や、高額マンションに関しては、負担力のある人がターゲットにするためまだ高値感はさほど高くなく、期待感も含め今後も値上がりしていくことを予想しているのでしょう。

こうした需要動向を背景に、全国的に超高層マンションの新規供給が盛んとなっています。不動産経済研究所が、4月30日に発表した「超高層マンション市場動向」によりますと、2014年以降完成予定の超高層マンションは全国で9.3万戸、首都圏では173棟/7.0万戸が予定されているとのことです。都区部に限っても、111棟・4.7万戸の計画があります。都区部では、2013年が5,867戸の実績、2014年が8,224戸の計画、以降3年間は各年1万戸超えとなる見込みです。2000年代半ばのミニバブル時に、年間1万戸から1.3万戸で推移していましたので、それには及ばないものの近い水準にはなってきています。

また、賃貸マンションに対する投資の期待利回りはリーマンショックで急激に上昇した後、他のセクターに先駆けて低下してきていましたが、更に低下傾向にあるようです。リーマンショック前の水準と比べ数十ベーシス（1ベーシスは100分の1%）程度しか違いはありません。

現在、金融機関の融資レートが極端に低いことを考えますと、経済や不動産マーケットの通常の循環（下降サイクル）に加え、金利の上昇が重なれば、マンション価格の大幅な下落も高い確率でありうると思います。

ただし、その時期を当てにいくのが難しいのですが。
トリガーは、直感的には、国内要因というよりも、米国株の大幅な下落と米国経済の悪化になることを予想します。

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