トランプ関税と日本の不動産

下記ブログは、2025年5月7日当社メールマガジンにて発信したものです。

トランプ関税が世界中にショックを引き起こしている。
大和総研によれば、上乗せ税率が非適用の場合、2025年の実質GDP成長率に▲0.3%程度の影響、2029年では▲0.9%程度の影響が出るとのこと。一方で、上乗せ税率が適用される場合は、2025年で▲0.5%、2029年で▲2.2%と、マイナスの影響度がかなり拡大する。

5月1日に公表された日銀の「経済・物価情勢の展望（2025年4月）」における政策委員の大勢見通しでは、2025年の実質成長率は0.5%で、1月時点の見通し（トランプ関税を具体的に評価していないと思われる）から▲0.6%変動している。2026年度の実質成長率は0.7%で1月時点の見通しからは▲0.3%の変動となっている。

まあ、いずれにせよ、元々低い日本の経済成長率がゼロ近辺あるいは場合によりマイナス成長になりかねないほどの影響度があるということらしい。

では、不動産への影響はどうか？

三井住友トラスト基礎研は、「不動産キャップレートへの関税の影響は限定的とみられ、結果として不動産価格への影響はGDPと比較しても小さいと考えられる」と、4月15日のレポートで結論付けている。GDPと比較してもとあるのは、同社の試算ではGDPに▲0.65%の影響があるという結果が出たことを指していると思われる。

その他各社の見解も探してみたが、あまり明確にどうなるということを述べているところは見当たらず、多くが、マイナスもあるけど、プラス（金利が上がらない）もあるし、マイナスの影響度はそれほどでもないので、マイルドに推移するのでは、という感じである。

私も、正直わからないが、一応、定性的に次のように考えてみた。

① トランプ関税がどう収まろうと、マイナスの影響が経済に及ぶのは確か。
② マイナスの影響の程度は、今俎上にある関税が全部適用されるという最大マイナスのケースから、どこまで交渉により適用範囲や税率が収まっていくかにかかっている。
③ 株と為替は、何も先がわからない中で、足元の交渉内容やトランプの発言内容により都度過剰に反応し乱高下しているだけ。そして、ここのところは比較的落ち着いている。
④ １番のネックは、トランプあるいは米国政府が何を考えているかわからないということのリスクが異常に高いこと。本質はここに尽きるように思う。

だとすれば、標準シナリオは次のように置きたい。

A) さすがのトランプも、政権を正常に維持するためには、株価や米国債利回りの水準として耐えられない限度をわかっているであろうから、金融市場からの催促相場的なものを無視できず、関税を比較的マイルドな水準に持ってこざるを得ない。
B) 上記を前提とすれば、日本においてもマイナスの影響は避けられないものの、その程度はGDPで▲0.3%〜▲0.5%程度にとどまる。
C) 日本の不動産市場はこれまで好調であったが、様子見をする企業、個人、投資家が増え、経済もスローダウンするため、価格や賃料の上昇幅が縮小するかゼロになる。
D) 1年程度経過し、経済が好転する兆しがなければ、不動産価格は下落に転じる可能性がある。

こんなイメージかなと思います。

一方で、リスクシナリオは、次のとおり。

A) トランプは、本気だ。多少の譲歩はするが、概ね今俎上にある最高税率の適用が本筋となる。
B) 単に関税と経済だけを考えているのでなく、地政学的に中国を締め出し、自国防衛上、時間がかかっても生産を全面的に国内回帰することが最重要だと考えている。単なる関税のディールでなく、世界の枠組みを変えようという遠大な試み。
C) 日本との交渉の枠組みの中で、自動車と鉄は（交渉）対象外との提示が米国からあった。やはり本気なのでは。
D) 米国で自動車生産に使う部品やアップル製品の部品などは、対象外とされたが、これも米国に大きな影響を及ぼす物だけを対象外とし、その他は全体的に本気で実施するということの現れではないか。
E) 直近のニュースによれば、欧州の不動産販売が４四半期ぶりに前期同期比マイナス（▲11%）となった。既に影響は出ている？
F) 以上を前提とすると、リーマンショック級までは行かないかもだが、株価は一気に下落し、不動産も追って下落を始める。経済に影響が出てひどい数字が出てくるまでタイムラグがあるため、その間、戻したりまた下げたりを繰り返す可能性はあるが、トレンドとしては下がり続ける。これがまた他に波及し、さらに下げるという負のスパイラルとなり、不動産マーケットは不況期に突入する。

標準シナリオを６、リスクシナリオを４としたいところだが（元々そう考えていたのだが）、何となく、トランプは本気だと思えてきたので、５：５とさせていただいて、このレターを終えます。