やはり東京オリンピックまでに日本の不動産は手仕舞いか?
4月21日に、三菱総合研究所が「内外経済の中長期展望2014-2030年度」というレポートを発表しました。それによりますと、日本の潜在成長率は、現状の延長が続く限りじりじりと低下傾向をたどるとみています。そのため、実質GDP成長率は、2011-15年度平均1.1%のところ、2016-20年度1.1%、2021-25年度平均0.7%、2026-30年度平均0.6%程度となることを予測しています。
同研究所では、東京オリンピックの経済効果(2014-2020年度)について、生産誘発額11兆円、雇用創出69万人、粗付加価値5.7兆円を産み出すと試算しているため、期間中の実質GDPを平均0.2%ほど押し上げると推測する中での、上記の結果です。つまり、0.2%押し上げられるにもかかわらず、2016-20年度の経済成長率は、その直前5年の成長率を超えないのです。
また、労働力人口は、2030年には2015年比で7%減、新設住宅着工戸数は、同18%減となることも予測しています。
これらの予測の前提の一つとして、日本の財政に対する市場の信認が維持されることを想定し、2030年の長期金利が3.1%程度にとどまるということがあげられています。
もちろん、米国も中国も、大幅に実質GDP成長率が低下することが同時に示されていますが、日本は、元々の水準が低いだけに相当見劣りします。
これらを不動産の視点から考えますと、東京オリンピック前後までは、多少の浮き沈みはあるもののトレンドとしては稼働率は向上し賃料も少しは上昇しそうです。そして、それ以上に不動産価格は期待感から大きく上昇する動きが予想されます。
但し、中長期の視点でみれば、上昇トレンドはそこまでで終わり、その時点でもし大きく上げていたら逆にそれ以降は大きく下げるという現象が起こるでしょう(いわゆるバブル、ミニバブルの崩壊的な現象)。仮に、日本の財政への信任が大きく低下するような状況となれば、悪い金利上昇がおこり、不動産価格の下落に拍車をかけます。こうしたシナリオの元では、2020年までのどこかでタイミングを図って不動産を売却することがベストの戦略となります。もちろん、個々の不動産マーケットやプロパティタイプなどのミクロの動きは述べていませんので、マクロ的にザックリと見てということになります。
更に、新設住宅着工戸数が長期減少傾向となる予測からは、私はハウスメーカーの淘汰、合従連衡につながるだろうと思っています。
いずれにせよ、こうした環境が予想される中、資産家、サラリーマン大家そしてその予備軍は、慎重すぎると思えるほど綿密な検討を行った上で不動産投資の是非を判断すべきでしょう。
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