退去時のハウスクリーニング費用を予め入居者負担で決めるのは有効か？

始めにこの種の事柄の大原則を言っておきますと、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に指針が示されていますので、これに従うべし、ということです。

同ガイドラインでは、賃借人（入居者）が普通に掃除をしている限り、専門業者によるハウスクリーニング費用は原則として賃貸人（大家）が負担すべきであり、鍵の取り替えについても、紛失などのない限り原則賃貸人（大家）が負担すべきとされています。まあ、これに素直に従っておくのが、トラブルにならない対応でありましょう。

では、予め、賃貸借契約に退去時に入居者がこれらを支払うと定めても、それは有効とはならないのでしょうか？

答えは、「なります」です。
但し、次の３つの要件を満たす必要があります。

・その特約の必要性があり、客観的・合理的理由が存在すること
・賃借人が、これにより通常の原状回復義務を超えた義務を追うことについて認識していること
・賃借人が、その義務を負担する意思表示をしていること
の3点です。

具体的には、ハウスクリーニング費用について、賃貸借契約書及び賃貸住宅紛争防止法に基づく説明書にその旨記載されている、金額が月額賃料の半額程度でありかつクリーニング費用として合理的な範囲にある、として判例で認められたケースがあります。鍵の交換費用についても、前記契約書・説明書に記載されている、交換の費用として相当の範囲である、として有効と判断されています。

実務的には、契約書・説明書等に明確に記載すること、きちんと賃借人に説明し納得をしてもらうこと、金額を妥当な範囲とすること、が重要です。ハウスクリーニングは、月額賃料の半額以下ならば合理性があると判断してもらいやすくなります。鍵の交換は、1万2千円程度のものは裁判で認められているようです。

 

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