今回は、野村不動産アーバンネットによる「首都圏中古マンション価格動向(2015.1.1時点)」とリクルート住まいカンパニーによる「2015年版みんなが選んだ住みたい街ランキング関東版 — 今後地価が上がりそうな街（駅）ランキング」の比較を行ってみます。

 

首都圏中古マンションで最近の価格上昇率が高い街（駅）

まず、首都圏中古マンション価格動向で野村不動産アーバンネットが定点調査する駅のうち、直近1年間の価格上昇率が10%以上で、かつ直近半年、3ヶ月も一定の上昇率を保っている駅を抽出すると次のようになりました（順不同）。

都心部：白金高輪、白金台、麻布十番、恵比寿、目黒、飯田橋、四谷、芝公園、北池袋
都心郊外部：成城学園前、学芸大学、阿佐ヶ谷、東陽町、西大島、大島

 

今後地価が上がりそうな街（駅）ランキング

一方、今後地価が上がりそうな街（駅）のランキングは次の通りです（括弧内は、住みたい街ランキングの総合順位）。

１位 武蔵小杉（５位）、２位 豊洲（２２位）、３位 品川（６位）、４位 田町（６６位）、５位 海老名（６０位）、６位 橋本（１０８位）、７位 池袋（９位）、８位 北千住（２８位）、９位 東京（１７位）、１０位 月島（６２位）、１１位 勝どき（２１９位）、１２位 立川（２６位）、１３位 押上（１５１位）、１４位 和光市（１１７位）、１５位 流山おおたかの森（８１位）

今後地価が上がると考えられる理由として、再開発等が進む（武蔵小杉、豊洲、海老名）、新駅設置（品川、田町、橋本（リニア新駅））、オリンピック開催に伴うインフラ整備（月島、勝どき）があげられています。

 

両者は一致しているのか？

上記の通り、「首都圏中古マンション価格動向」と「今後地価が上がりそうな街ランキング」の両者で上位にランクされる駅は、カバレッジの違いなどもありますが、実は全くありません。
強いて言えば、北池袋と池袋くらいです。
つまり、今後地価が上がりそうと考えられている街のほとんどは、直近では顕著な価格上昇が見られていないということになります。

この理由は、

①既に相応に物件価格が上昇し期待が織り込まれたため直近では上昇率が鈍っている
②まだ将来の街の価値上昇が物件価格に織り込まれていない
③マーケットでは予想ほど評価されていないので物件価格が動いていない

のいずれかに集約されると考えます。

 

将来予想は街のポテンシャルが本当に上がるかが重要

住みたい街としてさしたる人気がないにもかわらず、開発等の予定だけで上昇が期待されている街は、実際一旦価格が上がったとしても、その後は、実力に応じて調整することが予想されます。
やはり、最終的には、街としての魅力が長く保たれる見通しかどうか、かつ都心部への近接性が良好かどうかで評価すべきでしょう。

シンプルに言えば、今住みたい街ランキングで目立っていなくても、開発等が完了すれば住みたい街としてかなりのランクアップが実現しそうかどうかを考えるべきなのです。
開発がなされれば便利になるのは当たり前なので、その分、一旦価格が上昇することは確かです（但し、上昇率はまちまち）。
とは言え、街のポテンシャルがなければ、結局は調整してしまうことが大きな可能性として予想されますし、仮に調整にまで至らない場合には、上昇率はさしたる水準まではいかないということになるでしょう。

 

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