首都圏マンション販売減速は吉か凶か？

不動産経済研究所が19日に発表した「首都圏のマンション市場動向」によりますと、4月の発売戸数は前年同月比39.6%減の2,473戸と、3ヶ月連続での供給減となりました。減少率は5年1ヶ月ぶりの大きさです。契約率は、74.7%と節目となる7割は維持しましたが、前年同月比で3.5ポイントダウン、前月比では5.1ポイントのダウンとなっています。一方で、㎡当たりの販売単価は、70.3万円と前年同月比で6.4%上昇しました。同研究所は、マンション価格について「消費者にとって手を出しづらい水準になりつつある」とコメントしています。消費者が様子見ムードに入っているということのようです。

では、はたしてこのムードは、不動産マーケットにとって、吉と出るのか凶と出るのか、どちらでしょうか？

私は、消費者は、マンション価格の上昇により年収見合いで買いにくくなったということもあるでしょうが、価格上昇の主要因が建築費の急騰にあることを嫌っている部分が大きいのではないかと思います。つまり、資産価格が上昇しているというより、人手不足と資材高騰により価格上昇が起こっていることを嫌気している、という意味です。

この流れが続けば、マンション価格の上昇は、土地価格の上昇よりも建物価格の上昇によるところが大きいというトレンドが定着し、売り主はマンションの販売価格を抑えざるを得なくなることが考えられます。このためマンションデベロッパーの業績悪化につながるとともに、不動産価格は微妙な推移を見せることになるでしょう。

ただし、このことを中期的な視点でみれば、東京オリンピックに向け資産価格の上昇期待がマグマのように貯まっている中で、むやみに一直線に不動産価格が上昇するのでなく、適度なスピードで上昇していくことに繋がりそうです。
これに、雇用者所得の増大、経済と株価の適度な成長が重なれば、いい感じで不動産マーケットも動いていく、つまりミニバブルとその崩壊などの激しいアップダウンなしで推移することが期待されます。

激しい値動きを期待してそれで一儲けしようと考えている人は別として、マクロ的には上記のようなモデレートな動きとなることが望ましいのではないでしょうか？

 

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