生保が中規模賃貸マンション投資に乗り出した ー 何が起こるか？

4月8日付の日本経済新聞夕刊によりますと、第一生命が都内で120億円を投じ6棟の賃貸マンションを取得したとのことです。年間数百億円規模で積み増し2〜3年後には1,000億円以上の残高とする考えで、ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントと組んで管理負担などを減らすという内容が記載されています。運用利回りは3%台後半らしいです。また、日本生命も都内のオフィスビル用地を取得したのみならず、神奈川県で物流施設を初めて買い入れたということです。

取引条件等は不明ですので、何とも確たることは申し上げられませんが、目敏い投資家は既に数年前には仕入れを済ませております。もちろん、生保は長期の機関投資家なので多少出遅れても長期で見れば問題ないということが言われがちですが、はたしてそうでしょうか？

慎重に慎重を重ねて出動した後には、値上がりによるキャピタルゲインを上手く稼げず、逆に地価の下落に見舞われることがあるかもしれません。機関投資家の世界では、生保と地域金融機関が乗り出したら気を付けろということがよく言われます。

今後、起こりそうなことは、最後に出てくる投資家と言われる生保等による上記のような不動産への投資や、中央銀行による更なる金融緩和、オリンピック前後の首都圏インフラ開発・マンション開発に伴う資産価格上昇期待の更なる盛り上がりなどから、不動産価格のミニバブル的な上昇がみられるのではないかと考えます。その後、オリンピックが近づくとともに熱気は冷め、一旦一挙に価格が下落することも高い可能性としてあると思います。これは、私の中での現時点のメインシナリオでありますが、今後、昨日のブログで書いたバブル・ミニバブルか地価頭打ち・下落かの諸条件の兼ね合いで、どんどんシナリオが動きやすい状況にあるとは感じています。

いずれにせよ、この種の機関投資家が、低い運用利回りをカバーするために比較的新しいことに乗り出したときは、要注意ということは指摘しておきたいと思います。

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