不動産のプロが薦める街ランキングって付加価値あるの？

11月12日にリクルート住まいカンパニーが、不動産・住宅情報サイト『SUUMO(スーモ)』「2014年版 不動産のプロがおススメする街ランキング」を発表しました。
まずは、この不動産のプロによるランキングベスト10(総合)と、今年初めにSUUMO編集部が実施した「住みたい街ランキング(総合)2014」(筆者注：こちらはプロではない一般人によるレンキング)ベスト10を並べて眺めてみましょう。

プロランキング　　     一般ランキング
1位　吉祥寺　　　　　 1位　吉祥寺
2位　武蔵小杉　　　　 2位　恵比寿
3位　品川　　　　　　 3位　池袋
3位　中野　　　　　　 4位　中目黒
5位　三鷹　　　　　　 5位　横浜
6位　池袋　　　　　　 6位   自由が丘
6位　大宮　　　　　　 7位　新宿
6位　立川　　　　　　 8位　品川
9位　二子玉川　　　　 9位　武蔵小杉
9位　横浜　　　　　  10位　表参道

イタリック体で太字・下線にした5つの街が、両方でベスト10内にランキングした街です。
一方、ベスト10内でプロだけが薦めている街は、「中野」「三鷹」「大宮」「立川」「二子玉川」の5つです。

私の個人的なざっくりとした感想は、「中野」と「二子玉川」はわかるけど？　というものでした。
改めて、一般ランキングの10位以下をみてみると、やはりこの2つは、それぞれ12位と13位にランキングされていました。
その他の街は、「三鷹」が22位、「大宮」が23位で、「立川」はベスト30内には入っていませんでした。

逆に、一般ランキングだけでベスト10内に入っているのは、「恵比寿」「中目黒」「自由が丘」「新宿」「表参道」の5つです。

これらは、どちらが合っていてどちらが間違っているという性格のものではありませんが、街自体の力量、ブランド、発展力、維持力を考えると、私は一般人によるランキングに軍配をあげます。

なぜ、プロによるこういうランキングが出来上がるかと言いますと、誰に対してお薦めなのかがはっきりしないからです。
例えば、「大宮」や「立川」は、交通の便の割に賃貸相場が安いとか、利便性と資産価値のバランスが取れているなど（同調査のフリーコメントより）の良さはもちろんあるのですが、この街をどんな層に対して薦めているのか？という点に関し、全体的に、薦める層が混在していたりあるいは明瞭でないので、ごった煮みたいなランキングになってしまうのです。

これに比べ、一般人のランキングでは、自分は住めないけれど憧れである街と、住めそうなレベルでの住みたい街が混在しているとは思われますが、方向性として、純粋に住みたい街が選別されるので、ランキング的な納得感が得られるのだと思います(私だけがそう思っているのかもしれませんが)。

このようなランキングが出た場合に気を付けないといけないのは、実際の投資物件や住みかを見つけるときに、プロによってなされたものであってもランキングだけで飛びついてはいけないということです。
投資の場合は、投資の目的、入居者の想定、収益性、資金力などの種々の要素を、また住みかの場合は、勤務条件、資金力、入居想定期間、住みかとして重視する項目などの種々の要素を総合的に考えた上で、その前提条件を制約条件として、物件を探していかないといけないということです。
また、お薦めの理由を吟味して自分なりに納得できるかどうかという視点も重要です。

このことは、不動産だけでなく、株式などの投資にもあてはまります。プロが雑誌で勧めている銘柄に飛びついて痛い目にあった方も多いのではないでしょうか？

まとめますと、「プロのお薦めに安易に乗っかるな」「ランキングはその性格を確かめろ」「自分の前提条件・制約条件を明確にして、自分で考えろ」の３つとなります。

出所）SUUMOホームページ及び2014年11月12日付リクルート住まいカンパニーのプレスリリース
注）住宅のプロの定義：「2011年から現在までの間で1年間以上、住宅に関する実務に携わったことがある 」
「住むという視点においての街選びに際して、友人や知人にアドバイスできる業務知識が「非常にある」「まあある」と自己申告している」の２点
ランキングのサブカテゴリー：プロのおススメする街ランキングには、上記「総合」の他、「穴場」「活気ある商店街」「値上がりしそう」「子育て環境」といったサブカテゴリーもあります。
これらサブカテゴリーの方が、その性格上、相対的に視点がはっきりしていると言えます。

 

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