大家さんは賃料自動増額特約があれば賃料減額請求に応じなくてよいか？

賃貸借契約に「賃料自動増額特約」を付けてさえいれば、賃借人から「賃料減額請求」があった場合に、大家さんはこの請求に応じなくて良いのでしょうか？

ここで、「賃料自動増額特約」とは、賃料の改訂を定期的に行い改訂毎に定率か定額あるいはその他何らかの基準に基づき自動的に賃料を増額させる約束をする特約のことを言います。一方で、「賃料減額請求」とは、借地借家法で認められている権利で、不動産の税金や価格の変動、経済事情の変動等によって、あるいは近隣の同種建物の賃料と比較して、現行の賃料が不相当となったときに、賃借人から賃貸人に対して、賃料の減額を請求することをいいます。

要は、当初の契約では、自動的に賃料を上げていきましょうと双方合意していたのですが、その後の諸事情の変化により、いやいや、やっぱり賃料を減額してほしいと、賃借人が言い出した時に、大家さんはどう対応すべきかという問題です。

答えは、大家さんは減額請求について検討して、しかるべき対応をしなければいけません。契約でちゃんと自動的に増額することになっているではないか、と突っぱねることはできないのです。

理由は、この賃料減額請求を定めた借地借家法の規定は、強行法規といって、当事者の合意があっても排除することができない規定とされており、判例で、賃料増額特約があったとしても賃借人は賃料減額請求ができると結論づけられているからです。

では、どの時点の賃料が賃料減額請求の基準とされるのでしょうか？　これは、減額請求がなされた時点の直近の現実に合意した賃料を基準とします。そして、経済事情の変動等は、この一番直近に賃料が合意された時点から減額請求までの間の変動等を検討すべしとされています。よって、この期間の経済事情の変動等に応じて、賃料を減額すべきかどうか、減額するとしてどの程度にすべきかが判断されるという訳です。

最後にまとめますと、大家さんは、賃料増額特約があるからといって、賃借人の賃料減額請求を無視することはできませんが、賃借人の減額請求の可否や減額のレベルについては、上記期間の経済事情等の変動レベルを検証することにより対抗することは可能です。

 

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