容積不算入にできる床面積にはどのようなものがある？

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合をいいます。延床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことです。この延床面積は、実際の建築面積の合計とは異なり、例えば、住宅の出入りのための玄関ポーチは対象とならない一方、駐車場や駐輪場は対象となるなどの定めがあります。

容積率については、一般に、都市計画法で各地域ごとにその限度が定められています。例えば、容積率の限度が200%と定められている地域にある土地の場合には、仮に敷地面積が100㎡であれば、延床面積200㎡（=100㎡×200%）までの建物しか建てることができません。

どれだけの規模の建物が建てられるかは、賃貸物件の場合、その収益性に大きく影響します。なぜなら、貸すことのできるスペースの大小が変わってくるからです。

そこで、ここでは、この容積率を算出する際に、床面積から除外できる（つまり建物オーナーに有利に働く）ケースについてその主なものをご紹介します。

・駐車場や駐輪場は、延面積の5分の1までは、除外できる
・地階にある住宅で天井の高さが地盤面から1m以下にある住宅用途の床面積は、建物全体の住宅用途の床面積の3分の1までは除外できる
・住宅の小屋根、天井裏などは、天井の高さ1.4m以下、直下階の床面積の50%までで、収納用途であれば、除外できる
・共同住宅の場合、共用廊下、共用階段、エントランスホール、エレベーターホール、アルコーブ、バルコニー(幅2mまで)などを除外できる

但し、気を付けないといけないのは、工事費の基礎となる面積は、当然、この容積率算定上の延床面積とは異なること、固定資産税等の税金の基礎となる床面積もこれとは異なること、地方公共団体によっては条例等で上記とは異なる定めを持つ場合があること、などです。

 

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