不動産投資 – 購入ステージの着眼点

個人の不動産投資家の悩み事、困り事のうち、本日は、物件を購入する段階で発生する課題についてお話しします。

悩み事は、必ず、次の各項目に関し、どういう目線で臨むべきか？ 心中迷うことにより発生します。

・立地目線
・物理目線
・価格目線
・収支目線

この4つです。

「立地目線」は、入居者(テナント)ニーズから、家賃水準、将来の家賃・物件価格の安定性、上昇可能性等まで、投資の善し悪しを決定づける最も重要で最も基本的な項目となります。

「物理目線」は、建物の機能が今日的なものかどうか、経過年数と劣化の程度はどうか、瑕疵はないか、土地について地盤は大丈夫か、浸水の恐れは、等々の建物と土地のハード面に関する項目で、物件の競争力をハード面から規定します。

「価格目線」は、その売値で買って大丈夫なのか、収益価格や積算価格はどの程度か、銀行の担保評価はどうか、不動産マーケットサイクルの中で今は買い時なのかどうか等々、要は、お買い得かどうかについての目線です。

「収支目線」は、家賃等の収入の見込、管理費・修繕費等の見込、大規模修繕等の見込、減価償却を踏まえた税務上の損益の見込、金利支払・借入金元本返済後のキャッシュフロー（現金収支）の見込、将来のマーケット環境悪化・金利上昇等に備えた収支見込へのストレステスト実施の結果、出口戦略としての出口の売却価格の見込、全体的な安全性等々、複雑な要素がからんだ収支見込に関する目線です。

前半の2項目「立地目線」「物理目線」は、本来は最も難しい項目ではありますが、一般論的なものは、恐らく素人の方でも何となく物件を多数みていけば感覚的にわかったような気になる項目です。
ですので、素人の方あるいは初心者・初級者の方で難しく感じるのは、後半の2項目「価格目線」「収支目線」となるのではないでしょうか。

いずれにせよ、各項目とも、考慮すべき項目は多岐にのぼる上、判定した後には、それらを価格や収支に有機的に結びつけることが、必要ですので、個人の投資家が自分で何でもやってしまいそれで足りると思ってしまうことは危険と言えましょう。

やはり、専門的なものは、外部の専門家にアウトソースする、あるいは自分でやるにしてもその判断の妥当性について第三者の客観的意見を得て前に進むか止まるかの参考にするなどの手段を講じることが、多額な投資となる不動産投資では必須のことと言えましょう。

 

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