マンション投資で相続税を抑えることができる

財産の多くが預金や金融資産という方は、不動産を購入して貸し付けるだけでも、相続税評価額を大幅に下げることができます。

まず土地についてです。土地の評価は、相続税路線価というものがありこれに基づいて評価されるのですが、この路線価は公示価格の8割程度に設定されています。土地の時価が公示価格と同じかというと、もちろんそれより高い場合もあるし低い場合もあるとしか言えませんが、 ここでは公示価格=時価相当と考えますと、この段階で既に評価は2割減です。

ここで区分所有マンションの購入を想定し、これを賃貸に出すとします。土地は「貸家建付地」と分類され、その評価額は更に下がり、「借地権割合×借家権割合」分だけ減額されます。借家権割合は原則30%ですが、ここで借地権割合の方を60%（地域によりますが60%-70%が多い）とすると、18%(0.6×0.3)下がりますね。少し乱暴ですが、ここまでで、（1-0.2)×(1-0.18)=65.6%まで下がりました。更に「貸付事業用宅地等」として特定の相続人が被相続人の貸し付け事業を引き継ぐ場合には、200㎡までの部分が、50%減額されます（小規模宅地等の特例）。仮に土地が200㎡だったとすれば、これで、32.8%(=65.6×0.5)まで下がりました。

建物についてですが、相続税評価額は固定資産評価額となります。固定資産評価は総務大臣の定める固定資産評価基準に基づいて行われます。実際にかかった建築費の5割から7割程度の評価となるケースが多いようですが、ここでは保守的に実際の建築費用並みとします。すると、借家権割合だけ減額されますので、建物価格の3割減となります。

あくまで想定を置いた試算ではありますが、以上より、土地は、時価の3分の1程度まで下がり、建物は実際の建築費ないし時価の7割程度まで下がることになります。預金や有価証券でも持っていると、100%時価評価となりますので、大きな違いが出てきます。不動産の節税効果がよくわかりますよね。

また、特殊な例ではありますが、タワーマンションの上層階ですと、実際の時価は低層階よりも高くなりますが、相続税評価、固定資産税評価にはこの格差は反映されませんので、高層階プレミアム分は、相続税評価、固定資産税評価に関しては、減額されているとみることもできます。つまり、高層階の区分所有を持っているだけで、一種の節税になっているということです。

ここまで、不動産の節税効果について述べてきましたが、あくまで預金、金融資産を多額にもっている方を念頭にした話です。これを、さほど収入や金融資産のない方が、フルローンや少額の頭金で借入をして購入、投資するとしたら、話は異なってきます。
そうした方々は、まだ節税を考えるステージに到達していないことが多いですから。
個別物件のキャッシュフローが借入期間中、きっちり余裕を持って回るのか、変動金利であれば金利にストレスをかけてシミュレーションをしても回っていくのかなど、投資物として良い物件かどうかを、慎重に吟味する必要があります。専門家の手を借りるのも一法だと思います。

上記は、想定を置いた上での概算であり、適用条件等の詳細については述べておりませんので、実際の検討等にあたっては、税務の専門家にご確認ください。

 

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