地方・郊外の保有物件の組み替えは得策か？

来年は、中長期的に見て、相続税大増税時代のスタート年となるかもしれません。
まあ、中長期の話は別としましても、来年からの相続税増税により、富裕層ではないちょっとした資産持ちにも相続税が課税される可能性が高くなっています。
民間会社の調査によりますと、実際に課税される人は、従来の2倍になるとも4倍になるとも言われています。

皆さんは、相続への備えは万端でしょうか？

金融資産よりも不動産を持つ方が、それだけで評価が下がること、物件を賃貸に回せば更に評価が下がることは、もうご存知のことと思います。
また、不動産には種々の細かい特例がありその条件に該当すれば有利になることがあります。
では、そうした基本事項を踏まえて、具体的にどのような対策が考えられるでしょうか？
今日は、地方あるいは郊外に不動産を保有する場合の対応について述べてみます。

基本は、地方・郊外の収益性の低い物件あるいは利用度の低い自用物件を、よりよい立地（都心、中心部）の高収益物件に組み替えることです。
このメリット、デメリットを示しましょう。

【メリット】
・収益性の高い物件に組み替えられれば、高いキャッシュフローを得ながら相続税評価額を抑えられる。
・都心部の方が、敷地面積が小さくなるので、小規模宅地等の評価減の特例をフルに享受しやすい。
・賃貸需要が相対的に安定して見込める。
・将来の価格上昇あるいは価格維持の可能性が地方等よりも高まる。

【デメリット】
・組み替えコスト（売買費用等）、売却益に対する税金が発生する（居住用の場合は特別控除有り）。
・都心部での優良物件が、組み替え財源の範囲内で見つけにくい。

概ねこんなところかと思いますが、もちろん最終的には個別事情で損得は大きく変わってきます。
とは言え、一般的には有力な対策であることは間違いありません。

個別事情を踏まえた戦略・戦術の策定は、専門家にご相談されることをお勧めします。

 

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