借地権付き建物の整理について

借地権付き建物については、建物の敷地である土地に対する権利が完全所有権でないこと、使用収益を制限する可能性のある底地権者が存在することから、それを購入しようとする買い手が限られるため、売却が難しいのが実情です。

では、この借地権付き建物について何らかの整理を行うとなった場合には、どのような対応策が考えられるでしょうか？
大きくは次の3つの手段が考えられます。

1. 第三者に単独売却する

2. 第三者に、底地権者と共同で売却する

3. 底地権者に買い取ってもらう

この中では、一般に1が最も安い価格となる可能性が高いです。
なぜなら、制限のついた物件の売買となるからです。
それに比べ、2と3は、買い手にとり、買い取った後の物件は完全所有権となり制限がなくなります。その結果、1に比べると当然価格が高くなります。
もちろん、この価値の増分を、借地権者と底地権者がどう配分するかの問題は残りますが、お互い損はしないことになるのが通常です。
なぜなら、いずれの場合も、底地だけで売る場合の価格と借地権付き建物だけで売る場合の価格を合算した金額よりも、2や3で買主が取得する物件の価格の方がその金額は大きくなるからです。

とは言え、2と3については、底地権者が、底地を手放してしまってもいいと思うか、あるいは逆に、借地権付き建物を買い取って当該土地建物を完全に自分のものにしたいと思うか、そこが前提となりますので、その成否は底地権者の胸先三寸にあります。

ちなみに、その他の整理法としては、次のような対応も考えられます。
借地権者が当該物件の全部あるいは一部を継続保有することが前提になりますので、処分そのものにはなりませんが、一応の選択肢としてあげうるでしょう。

A. 借地権者が底地を地主から買い取って、完全所有権たる不動産として保有継続する

B. 等価交換する

但し、上記Bの等価交換については、固定資産の交換特例の利用の視点や交換後に双方満足いく物件の持ち方を決めうるかなどから、実現は難しいことが多いでしょう。

 

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