前面道路の幅員や接道による規制に気をつけよう

多くの方が、前面道路の幅員等により、建物の建築に色々な制限が課されることをご存知かと思いますが、ここで簡単に整理しておきます。
初心者、初級者の方は、熟読してください。詳細は、建築基準法や条例などで常に最新版、原文を確認することが鉄則ですのでご注意ください。

そもそも、原則として、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していないと建物は建てられません。
ここで建築基準法上の道路を説明すると一杯あってややこしいので割愛しますが、まずは、基本的に特定の条件を満たした4m以上の道路が42条1項道路と呼ばれます。

では、敷地が4m未満の道に接している場合は、建物は建てられないのでしょうか？　そんなことはありませんね。皆さんも、もっと細い道に接して建物が建っているのをご覧になったことがあるでしょう。
建築基準法施行時に既に存在する幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものを2項道路（42条2項道路）といい、この道路に2m以上接する敷地には建物を建てられることになっています。
但し、その場合、原則として、道路中心線から2m後退した線が道路と敷地の境界線として取り扱われます(この後退のことをセットバックと言います)。
そのため、後退した部分は敷地面積に参入されず、建ぺい率や容積率の計算を行う場合、当該部分の面積はないものとして扱われます。
ちなみに、道路の反対側が、河川や線路敷き等の場合には、道路の反対側から4mの線が境界線になります。

制限はこれだけではありません。旗竿(敷)地あるいは路地状敷地と言われる、路地状部分だけが道路に接しているような敷地では、路地状部分が20mを超える場合には、接道の長さが2mではなく3m以上必要とされるなど、制限が強化されます(東京都建築安全条例等、以下同じ)。この場合に、耐火・準耐火建築物以外で延床面積が200㎡超の場合には、4m以上の接道が必要となります。

なお、路地状部分の幅員が4m未満の場合には、階数が3以上の建物は建てられません。また、路地状部分のみによって道路に接する敷地には、原則として共同住宅等の特殊建築物は建てられません。

これらとは別に、全く道路に接する部分を持たない敷地のことを袋地と言いますが、袋地には建物を建てることができません。少し聞きかじったことがある方は、囲繞地(いにょうち)通行権というものがあることをご存知でしょう。但し、これは、袋地にとっての必要最小限の通行を確保するための権利でしかなく、建物の新築、建て替えのために他人の土地を借りる権利ではありません。
つまり、囲繞地通行権による建物建て替えを主張することは、原則としてできないのです。

更に、容積率の限度も前面道路の幅員によって異なってきます。前面道路の幅員が12m以上あれば、その敷地の容積率の限度は、都市計画で定められる指定容積率と一致しますが、12m未満の場合には、これまた制限がかかります。住居系の用途地域であれば、前面道路幅員に0.4を乗じ、商業系の用途地域であれば0.6を乗じて容積の倍率を出します。例えば、前面道路が6mの場合、住居系ならば、6×0.4で2.4(=容積率240%)、商業系ならば6×0.6で3.6(=容積率360%)となり、これらを指定容積率と比べいずれか小さい方を容積率の限度とするのです。

いかがでしたでしょうか？　前面道路の幅員が、建築できるものにいかに大きな影響を及ぼしているかがおわかりになると思います。
これは、不動産の価格に直結するのです。

物件選定の時に、大いにお気を付けください。

 

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