不動産の価格を求める3手法 – ひと口解説

今日は、不動産鑑定士が不動産の評価を行う際に適用する手法について簡単にご説明します。
まず、不動産の評価には、価格の評価と賃料の評価があります。ここでは、価格を評価する3つの手法を取り上げます（不動産鑑定評価基準に基づく）。

1. 原価法（積算価格）
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
この手法で求めた資産価格のことを「積算価格」といいます。

平たく言えば、建物が現時点でいくらで建つかを求め、その新築価格についてこれまでの経過年数や老朽化の程度等に応じ減価（物理的要因、機能的要因、経済的要因に基づく）するのです。
土地の再調達原価については、新たに作ることは現実的でないことがほとんどですので、次に示す取引事例比較法で求めます。

2. 取引事例比較法（比準価格）
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し対象不動産の試算価格を求める手法です。
この手法で求めた資産価格のことを「比準価格」といいます。

平たく言えば、対象不動産が立地する同じエリアあるいは競合関係にあるような他のエリアから、類似の不動産の取引事例を選び、それを対象不動産と比較して優劣をつけ対象不動産の価格を求めるのです。事情補正とは、売り主が何らかの事情で売り急いでいたりあるいは買主が何らかの事情で買い急いでいたりすると、価格が通常より安くなったり高くなったりしますので、これを補正することです。現実的には補正が難しいので、なるべく特殊事情のある事例は採用しないようにします。また、事例はあくまで過去の取引で成立した価格を示しますので、評価時点では既に価格が上下している可能性があります。これを補正するのが時点修正です。つまり、近くで似たような不動産がA円で取引されたが、対象物件の方がいい物件だし、取引時点から価格は少し上昇しているはずなので、B円になる、ということをデータや分析で示して行うのが取引事例比較法です。

3. 収益還元法（収益価格）
　対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。
この手法で求めた資産価格のことを「収益価格」といいます。

収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（DCF法、Discounted Cash Flow法）があります。ここで、純収益とは、家賃等の総収益から、運営・管理コスト等の総費用を控除したものを言います。
・直接還元法による収益価格 = 一期間の純収益（1年）÷ 還元利回り　で求められます。

ちなみにDCF法における復帰価格とは、保有期間の満了時(N期)における対象不動産の価格を言います。復帰価格は、保有期間満了の翌年(N+1期)の純収益を保有期間満了時(N期)における還元利回りで割って求めます。この時の、還元利回りを最終還元利回り（ターミナルキャップレート）と言います。
・DCF法による収益価格 = 1期の純収益 / (1+割引率）+ 2期の純収益 / (1+ 割引率)2乗 + ‥‥‥ + N期の純収益 / (1 + 割引率)N乗 + (N+1期の純収益 / 最終還元利回り) / (1 + 割引率)N乗

ちょっと、ややこしかったかもしれませんね。

不動産鑑定士は、上記等のうちから複数の鑑定評価手法を適用して評価を行うべきものとされています。また、各試算価格の間で乖離があった場合には、各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映して試算価格間の調整を行うべきものとされています。
賃貸オフィスや賃貸アパート・マンションなどは、収益性に重きが置かれて取り引きされますから、このようなタイプの物件を評価する際には、収益還元法が重視されることになります。

蛇足ですが、巷の成功大家さんの書籍やブログには、不動産の価格を求める手法として、「積算法」「収益法」という用語がよく使われていますが、これらは専門用語的には誤った使い方ですので、ここで知識を仕入れた皆さんには、次の通り正確にお使いいただければ幸いです。

「積算法」は、価格を求める手法でなく新規賃料を求める手法のことを言います。ですので、価格を求めることに関し話しているならば、手法は「原価法」、それで求められた価格は「積算価格」という用語を使いましょう。また、「収益法」という専門用語はありません。価格を求める場合の手法は、「収益還元法」です。新規賃料を求める手法に「収益分析法」というものがありますから間違えないようにしましょう。収益還元法で求めた価格のことは「収益価格」と言いますが、こちらは正しく使われていることが多いようです。

 

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