代ゼミの大リストラに想う不動産投資の難しさ

代々木ゼミナールが、9月から40歳以上の職員に早期希望退職を400人程度募るほか、2015年度から大学受験生向けの主要な全国模擬試験を廃止するとの報道がありました。
また、27校舎のうち20校舎は15年度の新規受講生の募集をやめ、今後は講義のインターネット配信に力を入れるとも言われています。
受講生の減少で余剰になった校舎の一部に対しては、ホテルや会議室に転用するなどの収益改善策が計画されているようです。

大学の校舎も、一時期郊外への移転がブームとなりましたが、近年では学生の利便性を重視し学生獲得競争に打ち勝つために都心回帰の動きが目立っています。
こうした動きの大きな背景は、人口減少、特に若い世代の人口減少です。この大きな流れには誰も逆らえません。そして、将来の予測で一番確実なのは、この人口動態なのです。

代ゼミに関しては、全国的に校舎の立地が良いことから、ホテルやオフィスへの転換が比較的容易であり、こうした報道がなされる遥か前から、デベロッパー、建設会社等がアプローチをかけていたことが推定されます。また、周辺ビジネスで学生向けのビジネスを営んでいた事業は、大きな痛手を被る可能性が高いと思われます。

これを不動産投資の視点からみると、一杯教訓が出てきます。

・単一のビジネス、テナントに需要の多くを負う投資は極めて危険
一つの企業、工場、大学などの従業員・学生を入居者のターゲットとする不動産投資が例としてあげられましょう。

・立地さえよければ、収益性の高い施設への転換や売却が容易
万一、今の用途で失敗しても、用途転換で再生する可能性が高まるでしょう。あるいは売却による撤退も容易となります。

・表面上、隆々たる企業、ビジネスと思われていても部外者に内情は不詳
あの企業の工場だから大丈夫とは言えないケースが増えてくるでしょう。

・人口動態を無視した投資は失敗する
予備校ビジネスや学校ビジネスは、遥か昔から、学生の大幅減少により淘汰されると言われていましたが、顕在化してきました。今や大学への進学率は、近年低下傾向にあるとは言え50%を超えています。1990年には30%を少し上回る程度でしたが、20年程度で20ポイントも上昇したことになります。国際的にはOECD諸国で70%や90%台の国はざらにあるようですが、比較的国民性が近いと思われるドイツでは40％前半です。進学率自体もピークアウトした感があり、適齢期の人口も減るわけですから、学生の絶対数は今後減少するという選択肢しか残らないのではないでしょうか。今後、よほど特徴がある学校でない限り、多くの学校が淘汰されていくことが容易に予想できます。つまり、将来予想で最も確実な人口動態を無視した投資は成り立たないということです。

・結局、不動産は、1にロケーション、2にロケーション、3もロケーション
これは、私が以前勤めていた外資系不動産会社の米国の有名な幹部ブローカーがプレゼンした時の言葉です。極論すれば、これにつきますね。

 

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