不動産投資の悩み事、困り事への対処の仕方

個人で不動産投資を行っている場合、あるいはこれから行おうとする場合、多くの悩み事、困り事があると思います。
それらを分類すると、まず、悩み事が起こるステージで分けることができます。ステージは次の3つに分けられます。

・購入ステージ
・運営ステージ
・売却ステージ

それぞれのステージで、悩みの種類は異なります。
端的に申しますと、購入ステージでは「買って良いかどうか？」、運営ステージでは「入居者対応・修繕・建物管理・家賃設定と募集のあり方」、売却ステージでは「保有継続か売却か？」という内容に分類されます。

個々の問題への対応の着眼点は次回以降に説明していきますが、今回は、それぞれのステージで誰に相談すれば良いかということを明らかにします。

まず、いずれにおいても登場してくる業界のプレーヤーは、次の通りです。

・仲介会社
・管理会社
・デベロッパー、販売会社
・不動産コンサルタント
・大家さん仲間

上記のステージ毎に、どのプレーヤーに相談すれば最も適正なアドバイスを得られそうかを考えてみましょう。
相談を受ける者が一定の専門能力を持っていることを大前提とすれば、次にはその者が相談事項に関し何らかの利害を持っているかどうかが大きな判断材料になります。

・購入ステージ
仲介会社、デベロッパー・販売会社は、物件の仲介・販売のプロですから業務能力は申し分ないことが通常ですが、いかんせん、この取引が成立したら大きな報酬が入ってきます。
そうした相手に、この物件は「買い」ですと勧められても素直には受け入れられませんね。
管理会社は、業務内容的に除外されます。残るは、不動産コンサルタントと大家さん仲間です。
大家さん仲間は、経験があるといっても、購入・売却を十分に多数と言えるほど経験している方は少ないでしょうから、相談対象物件の正味の不動産価値や収支を的確に捉えることができるかというと疑問です。
とすると、残るは不動産コンサルタントなのですが、会社の業務として、販売・仲介も兼ねている方がほとんどです。
その場合、上記のデベロッパー・販売会社と同じことが当てはまります。
結論的には、中立で関連業務から独立した不動産コンサルタント、不動産アドバイザーが最も客観的でマーケット中立的なアドバイスを行えるものと思います。
ここで、中立というのは、どっちつかずということではなく、もちろん依頼者サイドに立って、利害がない立場から客観的なアドバイスができるという意味になります。

・運営ステージ
日々の運営は、管理会社や仲介会社など、業務関連会社のお世話になりますので、こうした業者との良好な関係を常日頃から密に構築しておくことは非常に重要です。
但し、このステージでの悩みが、そうした業者の業務振りや能力に関わるもの、あるいは業者が何らかの利害を持つ場合には、他者のアドバイスが必要となります。
よって、管理に問題がある場合は管理会社以外のプレーヤー、仲介に問題がある場合は仲介会社以外のプレーヤーで、全く利害関係のないプレーヤーに相談するのが良いでしょう。
相談しやすさやコストから言えば、同じ悩みを持ち既に対応した経験のある大家さん仲間は、強力な助っ人になり親身に考えてくれそうです。

・売却ステージ
ここでも、先ず始めに外さないといけないのは、デベロッパー・販売会社です。理由は、購入ステージと全く同じです。
そして、次に、不動産コンサルタントや不動産アドバイザーと名乗っていても、その属する会社が、仲介・販売・開発を手掛けている場合です。
管理会社と大家さん仲間が外れるのも、購入ステージと同じです。
最後に残るのは、やはり、中立で関連業務から独立した不動産コンサルタント、不動産アドバイザーとなります。
購入ステージと同様に、最も客観的でマーケット中立的なアドバイスを行えるものと思います。

上記の通りですが、冒頭で大前提とした専門業務能力を有しているかどうかは、業務経験(どんな職場で何をやってきたか)、知識・スキル(公的資格、有名資格を保有しているか)、行政登録(アドバイザー、コンサルタントであれば不動産投資顧問業の登録があるか)などを、HPなどで確認しておきましょう。
最後に、相談相手と波長が合うかどうかも、その後の展開を考えると割合に重要だと思います。

手前味噌になりますが、私のところには、「仲介・販売業務から独立しており中立・客観的なアドバイスをもらえそうだ」「金融と不動産の両分野の実務を最前線で経験しておりかつ大型専門資格も保有していることで安心できそうだ」などの理由で、不動産投資未経験者や初心者から経験豊富な大家さん、そして他分野の専門資格を有しておられる個人投資家の方まで、様々な方がご相談にみえます。
また、ご自分では判断ができないという方から、ご自分なりの意見・意向はあるのだが、第三者の意見を得ることでその是非を確認したいという方まで、様々です。

もし、不動産投資で何かお悩みのことがある方は、良き相談相手になりそうなアドバイザーをご自分なりに選択し、まずはコンタクトを取られることをお勧めします。
悩み続けるより、一つ電話をかける、一つメールを打つことで、少しでも前進した方が得策です。

 

 

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